Le 31 décembre 2024, à minuit, la loi Pinel a cessé de produire ses effets. Pendant plus d'un an, les particuliers qui voulaient investir dans l'immobilier locatif neuf en réduisant leur impôt se sont retrouvés sans solution structurante, au moment même où la construction de logements neufs ralentissait fortement en France. Ce vide a pris fin le 21 février 2026, avec l'entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun, du nom de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement. Intégré à la loi de finances 2026 sous l'appellation officielle de « statut du bailleur privé », ce nouveau cadre ne reprend pas la logique du Pinel : il ne s'agit plus d'une réduction d'impôt sur le prix d'achat, mais d'un amortissement déductible des revenus fonciers. Ce changement modifie le calcul de l'avantage, le profil des investisseurs concernés et la façon de construire un projet locatif. La suite de cet article détaille, chiffres à l'appui, comment fonctionne ce dispositif et dans quelles conditions il s'applique.
01D'où vient le dispositif Jeanbrun
Le nom n'a rien d'un raccourci marketing : il vient directement de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, qui a porté cette mesure devant le Parlement. Le gouvernement Lecornu avait annoncé le 23 janvier 2026 un plan baptisé « Relance Logement », dont ce dispositif constitue le pilier fiscal. Le texte a été adopté par recours à l'article 49.3, puis promulgué le 19 février 2026 sous la référence loi n° 2026-103. Il est entré en application le lendemain de sa promulgation, soit le 21 février 2026, et se trouve codifié à l'article 12 octies de la loi de finances pour 2026.
Son nom officiel, « statut du bailleur privé », est d'ailleurs plus révélateur de son ambition que son surnom médiatique. L'objectif affiché par le gouvernement est de mobiliser l'épargne des particuliers pour construire 400 000 logements par an jusqu'en 2030, soit 2 millions d'unités sur la période, dont 50 000 logements locatifs privés dès la première année d'application. Un budget additionnel de 500 millions d'euros a par ailleurs été fléché vers le logement social, en complément de ce volet privé.
Concrètement, le dispositif s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Pour un achat, la date qui compte est celle de la signature de l'acte authentique de vente. Pour une construction, c'est la date de dépôt du permis de construire qui fait foi. Ce point mérite d'être anticipé : dans un programme neuf, les délais de livraison peuvent décaler l'entrée effective dans le dispositif, ce qui impose de vérifier le calendrier avant de signer.
02Pourquoi le Pinel a disparu
Pilier de l'investissement locatif neuf depuis 2014, la loi Pinel permettait une réduction d'impôt directe, calculée sur le prix d'achat du bien, en échange d'un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Le taux montait jusqu'à 21 % du prix pour l'engagement le plus long. Le gouvernement a choisi de ne pas reconduire ce dispositif au-delà du 31 décembre 2024, pour deux raisons principales. La première est budgétaire : le coût cumulé du Pinel pour les finances publiques s'est révélé élevé, dans un contexte où l'État cherchait des économies. La seconde tient à un choix de politique du logement : rééquilibrer les aides entre l'investissement locatif et l'accession à la propriété, notamment via un prêt à taux zéro élargi pour les primo-accédants.
Cette décision a laissé un vide fiscal pendant plus d'un an, dans un contexte de crise du logement neuf déjà marqué par la baisse des mises en chantier. Les investisseurs qui avaient bâti leur stratégie patrimoniale autour du Pinel se sont retrouvés sans alternative directement comparable, et une partie de la demande locative privée s'est reportée vers d'autres véhicules, notamment la location meublée non professionnelle. C'est dans ce contexte que le dispositif Jeanbrun a été conçu, non pas comme une simple reconduction du Pinel sous un autre nom, mais comme un mécanisme fiscal d'une nature différente.
03Le mécanisme de l'amortissement, expliqué simplement
C'est le point le plus important à comprendre, et celui qui distingue vraiment le Jeanbrun de son prédécesseur. Le Pinel fonctionnait comme un crédit : l'État rendait directement une partie du prix d'achat sous forme de réduction d'impôt, indépendamment du niveau de revenu de l'investisseur. Le Jeanbrun fonctionne autrement. Chaque année, un pourcentage du prix d'acquisition du bien vient réduire la base des revenus fonciers imposables, exactement comme un amortissement comptable réduit le résultat d'une entreprise. Ce mécanisme était jusqu'ici réservé à la location meublée sous statut LMNP ; son extension à la location nue est la vraie nouveauté du texte.
La base de calcul n'est pas le prix total du bien, mais 80 % de ce prix, la valeur du terrain étant exclue de l'amortissement selon une estimation forfaitaire de 20 %. Si le montant amorti dépasse le revenu foncier de l'année, l'excédent constitue un déficit foncier imputable sur le revenu global du contribuable, dans la limite d'un plafond annuel. C'est une mécanique que connaissent bien les propriétaires qui font des travaux de rénovation, mais qui restait jusqu'ici inaccessible pour un simple amortissement du bien lui-même.
Deuxième différence structurante : le Jeanbrun échappe au plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 euros par an pour la plupart des dispositifs de défiscalisation, Pinel compris. Un investisseur peut donc cumuler l'avantage Jeanbrun avec d'autres réductions d'impôt sans que l'un vienne écrêter l'autre. En pratique, cela change beaucoup pour les contribuables qui utilisent déjà d'autres leviers fiscaux, dons, investissements dans les PME ou services à la personne.
Enfin, parce qu'il agit sur la base imposable et non sur l'impôt lui-même, l'avantage réel dépend directement de la tranche marginale d'imposition du contribuable. Un amortissement de 5 000 euros ne « vaut » pas la même chose pour un foyer imposé à 11 % que pour un foyer imposé à 41 %. C'est un point que beaucoup de brochures commerciales passent sous silence, alors qu'il détermine à lui seul la pertinence du dispositif pour un profil donné.
Le Pinel réduisait directement l'impôt à payer. Le Jeanbrun réduit le revenu imposable. Le premier bénéficiait à tous de la même façon ; le second profite davantage aux tranches d'imposition élevées.
04Le barème 2026 : taux d'amortissement et plafonds
Le taux d'amortissement applicable dépend du niveau de loyer que le bailleur accepte de pratiquer, exprimé en décote par rapport au loyer de marché. Trois catégories existent : le loyer intermédiaire, le loyer social et le loyer très social, chacune correspondant à un taux et à un plafond annuel de déduction différents. Pour un logement neuf, le taux démarre à 3,5 % par an en intermédiaire, monte à 4,5 % en social et atteint 5,5 % en très social. Le plafond annuel de déduction suit la même progression : 8 000 euros, 10 000 euros, puis 12 000 euros.
Pour un bien ancien avec travaux, le principe est identique mais les taux sont légèrement inférieurs, puisque le coût des travaux peut déjà être en partie déduit par ailleurs : 3 % en intermédiaire, 3,5 % en social, 4 % en très social. En revanche, lorsque la rénovation atteint un niveau de performance énergétique élevé, avec un DPE classé A ou B après travaux, le plafond du déficit foncier imputable peut grimper jusqu'à 21 400 euros par an, contre 10 700 euros dans le cas général. C'est une incitation directe à privilégier la rénovation lourde plutôt que les travaux a minima.
Barème 2026 — Source : loi de finances 2026, art. 12 octiesUn choix stratégique se joue ici : plus la décote de loyer acceptée est forte, plus le taux d'amortissement et le plafond annuel augmentent, mais plus les loyers perçus diminuent. L'arbitrage optimal dépend du rendement locatif visé et de la tranche d'imposition du bailleur, ce qui rend une simulation personnalisée quasiment indispensable avant de choisir une catégorie plutôt qu'une autre.
05Quels logements sont éligibles
Le dispositif est réservé aux logements situés dans un immeuble d'habitation collectif : les maisons individuelles en sont exclues, ce qui marque une différence avec certains dispositifs antérieurs. Deux catégories de biens ouvrent droit à l'avantage fiscal.
- Le logement neuf, construit selon la réglementation environnementale RE2020, situé dans un immeuble collectif.
- Le logement ancien rénové, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d'acquisition, et que le bien atteigne une étiquette DPE A (moins de 70 kWh/m²/an) ou B (entre 70 et 110 kWh/m²/an) après travaux. Les classes C à G ne sont pas éligibles.
Pour le neuf, le prix d'acquisition pris en compte pour le calcul de l'amortissement est lui-même plafonné à 80 % du prix moyen au mètre carré constaté dans la zone, ce qui limite l'avantage sur les biens vendus nettement au-dessus du marché local. Le dispositif s'applique sur l'ensemble du territoire français, outre-mer compris, sans aucune distinction de zone géographique, contrairement au Pinel qui concentrait ses effets sur les zones A bis, A et B1.
Quelques professionnels du secteur signalent un assouplissement récent, qui étendrait l'éligibilité à certaines maisons anciennes rénovées depuis mai 2026. Cette évolution n'est pas encore la règle générale telle qu'elle ressort du texte initial, et mérite d'être vérifiée précisément avant tout engagement, idéalement auprès d'un notaire ou d'un conseiller en gestion de patrimoine.
06Conditions liées au bailleur et au locataire
Le dispositif est réservé aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France et imposées à l'impôt sur le revenu. Les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés en sont exclues. Il n'existe pas de plafond de revenus pour le bailleur lui-même, mais le mécanisme d'amortissement intéresse mécaniquement davantage les contribuables imposés dans les tranches à 30 %, 41 % ou 45 %.
Côté engagement, les règles sont plus strictes que sous le Pinel, qui offrait un choix entre 6, 9 et 12 ans. Le Jeanbrun impose une durée unique de 9 ans, sans palier intermédiaire. Le logement doit être loué nu, c'est-à-dire non meublé, à titre de résidence principale du locataire : la location meublée et la location saisonnière sont exclues du dispositif. La mise en location effective doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement du bien ou son acquisition.
Une restriction mérite d'être soulignée : il est interdit de louer à un membre de son propre foyer fiscal, à un ascendant, à un descendant, ou plus largement à un proche jusqu'au deuxième degré. Cette règle, classique dans les dispositifs de défiscalisation immobilière, vise à empêcher un usage purement familial de l'avantage fiscal. Enfin, l'option pour le régime Jeanbrun est exercée de manière irrévocable lors de la déclaration de revenus qui suit l'acquisition : il n'est pas possible de changer d'avis en cours de route sans en subir les conséquences fiscales.
07Plafonds de loyers et de ressources : comment ça marche
Le respect des plafonds de loyer et de ressources conditionne entièrement le bénéfice de l'amortissement. Les plafonds de loyer sont fixés par décret, exprimés en euros par mètre carré de surface utile, et varient selon la catégorie choisie : intermédiaire, social ou très social. Un coefficient multiplicateur, calculé selon la formule 0,7 + (19 / surface habitable) et plafonné à 1,2, vient ensuite ajuster ce montant en fonction de la taille du logement. Concrètement, les petits logements bénéficient d'un plafond de loyer proportionnellement plus élevé au mètre carré que les grandes surfaces. C'est presque exactement la formule qu'utilisait déjà le Pinel pour son propre calcul de loyer plafond, ce qui devrait faciliter la transition pour les investisseurs qui connaissaient bien l'ancien système.
Les ressources du locataire sont vérifiées à la date de signature du bail, sur la base du revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année, et varient selon la composition du foyer locataire. Nouveauté importante : la suppression du zonage géographique s'accompagne de plafonds de ressources désormais uniformes au niveau national, alors que le Pinel appliquait des seuils différenciés selon les zones A, B ou C.
Le respect des plafonds n'est pas vérifié une seule fois à l'entrée dans les lieux : il doit rester conforme pendant toute la durée de l'engagement de 9 ans, y compris lors d'un renouvellement de bail ou d'un changement de locataire. Un dépassement, même ponctuel, peut suffire à remettre en cause l'avantage fiscal de l'année concernée.
08Jeanbrun contre Pinel : ce qui change vraiment
Sur le papier, les deux dispositifs poursuivent le même objectif : orienter l'épargne privée vers le logement locatif. Dans la pratique, ils ne se ressemblent presque plus une fois qu'on regarde le détail des règles.
Le Pinel avait pour lui une forme de lisibilité : un pourcentage fixe, connu à l'avance, garanti quel que soit le niveau de revenu de l'investisseur. Cette simplicité expliquait en partie son succès commercial, y compris auprès d'acheteurs peu familiers de la fiscalité immobilière. Le Jeanbrun demande davantage de culture fiscale : comprendre un amortissement, un déficit foncier, une tranche marginale d'imposition, n'est pas immédiat pour tout le monde. En contrepartie, il récompense mieux les profils qui savent l'utiliser, notamment parce qu'il échappe au plafonnement des niches fiscales et qu'il ouvre un accès à tout le territoire, sans exclusion des villes moyennes ou des zones rurales.
09Exemple chiffré : deux profils, deux résultats
Pour rendre ces mécanismes concrets, voici deux simulations construites à partir des barèmes 2026. La logique de calcul reste la même dans les deux cas : le revenu foncier correspond au loyer annuel perçu, diminué d'une estimation de charges et de l'amortissement déductible ; l'économie d'impôt correspond à la différence entre l'impôt qui aurait été dû sans le dispositif et celui réellement payé grâce à lui, prélèvements sociaux inclus.
Profil A — Investisseur à revenu élevé, loyer très social
- Situation
- Célibataire, sans enfant
- Revenu net imposable
- 50 000 €/an
- Bien
- Appartement neuf, 150 000 €
- Financement
- Crédit sur 20 ans à 3,5 %
- Catégorie de loyer
- Très social — 400 €/mois
Profil B — Loyer social
- Catégorie de loyer
- Social — 500 €/mois
- Durée
- 9 ans
Ces deux exemples montrent une réalité souvent passée sous silence : accepter un loyer plus bas, en visant la catégorie très sociale plutôt que sociale, peut malgré tout produire une économie d'impôt supérieure grâce au taux d'amortissement plus élevé et au plafond annuel plus généreux. Mais ce calcul ne dit rien du rendement locatif réel, ni du cash-flow mensuel une fois le crédit et les charges déduits : deux éléments qu'une simulation chiffrée personnalisée, intégrant votre propre tranche d'imposition, doit impérativement compléter avant toute décision.
10Que devient l'amortissement à la revente
C'est un point souvent sous-estimé au moment de l'achat. Lorsqu'un bien ayant bénéficié du dispositif Jeanbrun est revendu, les amortissements déduits pendant la période de détention ne disparaissent pas simplement : ils sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, conformément à l'article 150 VB III du code général des impôts, modifié par l'article 47 de la loi de finances 2026. Autrement dit, l'avantage obtenu pendant la phase de location vient, au moins en partie, réduire l'avantage obtenu à la revente. Les abattements pour durée de détention continuent ensuite à s'appliquer normalement sur le montant de plus-value ainsi recalculé.
Il existe toutefois une stratégie de transmission qui permet d'éviter cette réintégration : la donation du bien, en pleine propriété ou avec réserve d'usufruit, purge intégralement la plus-value latente, y compris la part liée aux amortissements déduits. C'est un levier que les investisseurs qui envisagent une transmission patrimoniale à moyen terme ont intérêt à intégrer dès la phase d'achat, en gardant à l'esprit qu'il implique de son côté des droits de donation, des frais d'acte notarié et des conséquences civiles propres au démembrement de propriété, qu'il convient de chiffrer séparément avec un notaire.
11Pour quel profil d'investisseur le Jeanbrun est-il vraiment pertinent
Le Jeanbrun n'est pas un dispositif que l'on choisit par réflexe, comme pouvait parfois l'être le Pinel à l'époque de son succès : il se pilote, et son intérêt varie fortement d'un contribuable à l'autre. Il profite structurellement le plus aux foyers imposés dans les tranches à 41 % ou 45 %, disposant déjà de revenus fonciers ou salariaux conséquents, et cherchant à réduire une base imposable élevée plutôt qu'à obtenir un crédit d'impôt fixe. Pour ces profils, l'absence de plafonnement des niches fiscales et la possibilité de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global constituent des leviers réels, qui n'existaient tout simplement pas sous le Pinel.
À l'inverse, un contribuable dans une tranche à 11 % ou 30 %, ou un investisseur qui recherche avant tout la simplicité d'un avantage garanti dès la signature, risque de trouver le Jeanbrun moins immédiatement lisible. Le dispositif convient également mieux aux profils prêts à accepter un engagement locatif de 9 ans sans possibilité de sortie anticipée simple, et à assumer une charge administrative réelle : suivi des DPE avant et après travaux, conservation des factures de rénovation, vérification annuelle des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
12Pièges à éviter et risques de requalification
Trois situations reviennent le plus souvent dans les mises en garde des professionnels du secteur.
- Dépasser les plafonds de loyer ou de ressources. L'avantage fiscal est conditionné au respect strict de ces seuils pendant toute la durée de l'engagement. Un loyer fixé trop haut, ou un nouveau locataire dont les ressources dépassent le plafond, suffit à remettre en cause le bénéfice de l'année concernée.
- Louer à un proche. La location à un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant, exclut purement et simplement le bien du dispositif.
- Rompre l'engagement de location. Le non-respect de la durée de 9 ans, ou un retard au-delà des 12 mois prévus pour la mise en location effective, entraîne la réintégration des amortissements déjà déduits, avec application des prélèvements sociaux sur les sommes concernées.
Sur un plan pratique, il est recommandé de conserver l'ensemble des justificatifs pendant toute la durée de l'engagement, et au-delà : diagnostics de performance énergétique avant et après travaux, factures de rénovation, avis d'imposition des locataires successifs, quittances de loyer. En cas de contrôle de l'administration fiscale, c'est sur ces pièces que reposera la défense du dossier.
13Questions fréquentes
Le dispositif Jeanbrun s'applique-t-il aux maisons individuelles ?
En principe non : le texte réserve l'avantage fiscal aux logements situés dans un immeuble d'habitation collectif, dans le neuf comme dans l'ancien rénové. Quelques professionnels signalent un assouplissement pour certaines maisons anciennes rénovées depuis mai 2026, mais ce n'est pas la règle générale et le point mérite d'être vérifié au cas par cas.
Peut-on cumuler le dispositif Jeanbrun avec d'autres avantages fiscaux ?
Oui, dans une large mesure. Contrairement au Pinel, l'amortissement Jeanbrun échappe au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros par an, ce qui permet de le combiner avec d'autres dispositifs sans écrêtement automatique.
Que se passe-t-il si je revends mon bien avant la fin des 9 ans ?
La rupture anticipée de l'engagement locatif entraîne en principe la réintégration des amortissements déjà déduits, avec application des prélèvements sociaux. Les éventuels cas d'exonération prévus par les décrets d'application méritent d'être vérifiés avec un professionnel avant toute décision de revente.
Le dispositif Jeanbrun est-il plus avantageux que le Pinel ?
Cela dépend surtout de la tranche marginale d'imposition. Un contribuable imposé à 41 % ou 45 % tire généralement davantage du mécanisme d'amortissement que ce que lui aurait offert le Pinel. Pour une tranche plus basse, l'écart est moins net, et la simplicité du Pinel manque parfois à ceux qui découvrent ce nouveau système.
Jusqu'à quand peut-on investir dans le cadre du dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif s'applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, sauf prolongation ultérieure votée dans une future loi de finances.
↳En résumé
Le dispositif Jeanbrun n'est pas un Pinel qui aurait simplement changé de nom. C'est un mécanisme d'une autre nature, qui remplace une réduction d'impôt automatique par un amortissement dont la valeur dépend directement de la situation fiscale de chaque investisseur. Il supprime le zonage, ouvre le territoire tout entier, sort du plafonnement des niches fiscales, mais impose en retour un engagement de 9 ans sans palier, des plafonds de loyer et de ressources à surveiller en continu, et une réintégration de l'avantage au moment de la revente.
Avant de s'engager, la meilleure démarche reste de faire tourner ses propres chiffres, tranche marginale d'imposition, rendement locatif visé, horizon de revente, plutôt que de se fier à une brochure commerciale ou à un taux affiché hors contexte. Le dispositif expire le 31 décembre 2028 : il reste du temps pour construire un projet réfléchi, mais pas pour improviser.
